Il risanamento energetico

1.Come si compone il patrimonio immobiliare ticinese?

Buona parte della sostanza immobiliare, costruita in Ticino, è stata edificata tra la fine degli anni sessanta e la fine degli anni settanta. In questo periodo la tecnica costruttiva era piuttosto semplificata e l’esigenza di limitare i consumi di energia non era per nulla un problema sentito. Questi immobili hanno pure raggiunto il limite del ciclo di vita degli elementi di cui sono costituiti ed oltre a problemi tecnici, manifestano anche problemi di immagine e di inadeguatezza agli attuali standard.

2.Quando i proprietari possono iniziare ad avere problemi e con quali conseguenze?

I problemi per i proprietari cominciano ad essere recepiti quando gli utenti dei loro immobili mostrano il proprio disagio chiedendo delle riduzioni d’affitto o peggio ancora inviando la disdetta dai loro contratti d’affitto.

I motivi di questo agire sono sempre legati:

  • alle eccessive spese accessorie
  • ad una mancanza di confort
  • a questioni di prestigio

Le conseguenze per i proprietari sono quindi prevalentemente legate:

  • ad una consistente riduzione degli incassi
  • ad una sempre maggiore difficoltà di trovare nuovi inquilini
  • al dover sopportare le spese accessorie legate alle superfici sfitte
  • alle sempre maggiori spese di manutenzione

3.Come prevenire questo problema?

Per far fronte a queste situazioni, o meglio ancora, per prevenirle, è opportuno pianificare un intervento di risanamento, che al giorno d’oggi siamo abituati a definire come risanamento energetico, ma che in realtà va ben oltre alla pur non trascurabile riduzione dei consumi, permettendo di far partire un nuovo ciclo di vita agli stabili.

4.Quali tipi di interventi offrono delle migliori prestazioni?

Gli interventi che danno i maggiori risultati in termini di consumi, comfort ed immagine sono quelli legati all’involucro dell’edificio:

  • tetto
  • facciate e serramenti

L’ottimizzazione di questo primo passo è la combinazione con interventi di sostituzione dell’impiantistica, sia essa per il riscaldamento che per il raffrescamento.

5.Quando ha senso risanare e quando è opportuno ricostruire?

Si può ritenere necessario ricostruire solo nel caso in cui:

  • Lo sfruttamento del terreno, il cui valore negli ultimi 50 è salito in maniera esponenziale, non sia adeguato
  • La tipologia interna delle superfici sia mal concepita ed ampiamente superata (locali troppo piccoli, mancanza di servizi, ecc.)
  • La destinazione non sia più adeguata alla zona e, conseguentemente, allo sviluppo urbano

Se le condizioni di cui sopra non sussistono, è ragionevole optare per un risanamento che può anche essere programmato a tappe. Paradossalmente molti degli edifici costruiti nel periodo citato, precedenti l’introduzione del piano regolatore, sfruttano i sedimi in maniera molto maggiore di quanto sarebbe oggi possibile e quindi un loro abbattimento non è razionale.

Un secondo vantaggio nell’esecuzione di un risanamento dell’involucro è che lo stesso, se opportunamente pianificato, può essere eseguito senza dover svuotare gli stabili e pertanto permette di continuare a percepire un reddito. Qualora dovessero essere richieste delle indennità per i disturbi, le stesse potranno essere compensate da futuri adeguamenti dei canoni legati alla parte recuperabile degli investimenti

6.In che misura incidono questi interventi?

Di norma si stima che i consumi possano essere ridotti del 40% attraverso il risanamento di tetto, facciate e serramenti.

Un’ulteriore riduzione del 20% può essere ottenuta con il risanamento dell’impianto di riscaldamento. I proprietari sono sempre portati a pensare che queste deduzioni non sono a loro vantaggio ma piuttosto a favore degli inquilini; indirettamente abbiamo appurato che non è così.

7.Che vantaggi possono trarre i proprietari di immobili da questi interventi?

A vantaggio diretto dei proprietari ci saranno sicuramente dei minori costi di manutenzione e dei vantaggi fiscali, in quanto gli interventi di risanamento sono deducibili. Per quanto riguarda l’ottenimento di eventuali sussidi cantonali e federali, gli stessi possono essere considerati ininfluenti sui costi complessivi dell’investimento e non sono certo il motivo decisivo per questo genere di operazione.

Con gli attuali costi del denaro, un finanziamento con capitale di terzi, per quanto l’immobile non sia già eccessivamente ipotecato, permette di realizzare questo tipo di intervento ad un costo molto ridotto; sicuramente più contenuto delle possibili perdite legate a richieste di riduzione d’affitto o partenze generalizzate di inquilini.

Riassumendo i vantaggi e gli svantaggi dei due possibili sistemi di intervento sugli stabili esistenti, cosa potremmo asserire:

NELLA RICOSTRUZIONE

I vantaggi sarebbero:

  • Libertà progettuale
  • Sfruttamento completo del sedime
  • Stabile nuovo

Gli svantaggi invece sarebbero:

  • Perdita di reddito durante i lavori Investimenti più consistenti
  • Costi di demolizione
  • Tempistiche lunghe per liberare l’esistente, per l’evasione di ev. ricorsi e per la costruzione
  • Ricerca di nuovi inquilini

NEL RISANAMENTO

I vantaggi sarebbero:

  • Mantenimento del reddito durante i lavori
  • Investimenti puntuali
  • Mantenimento delle superfici esistenti, anche se eccedono le normative
  • Nuovo ciclo di vita degli elementi risanati
  • Possibilità di recupero parziale degli investimenti
  • Riduzione dei costi accessori

Gli svantaggi invece sarebbero:

  • Limitazioni e/o compromessi dati dalla struttura esistente
  • Disagio per gli inquilini

8.In che modo GPM assiste i proprietari di immobili in queste fasi sopracitate?

GPM, nella sua lunga esperienza nel campo immobiliare, è in grado di dare ai propri clienti un’assistenza adeguata che fornendo:

  • la sua consulenza sia in fase iniziale, sia fino alla realizzazione completa dei lavori
  • l’analisi tecnica dell’immobile
  • l’identificazione degli interventi auspicabili e la quantificazione degli stess
  • la progettazione e definizione dei dettagli esecutivi, della raccolta delle offerte e degli appalti nonché della conduzione dei lavori

Parallelamente agli aspetti tecnici, GPM è in grado di seguire anche tutti gli aspetti amministrativi come:

  • l’ottenimento delle autorizzazioni e di eventuali sussidi
  • la gestione degli inquilini per eventuali reclami e richieste
  • il controllo e gestione dei pagamenti
  • l’adeguamento dei canoni a lavori ultimati, ecc

Nelle immagini sottostanti l’intervento di risanamento dell’involucro e degli impianti, recentemente eseguito da GPM su un immobile di via Pioda 9 a Lugano, prima e dopo i lavori.

Alcuni dati tecnici

A seguito di un recente l’intervento di risanamento dell’involucro e degli impianti,          recentemente eseguito da GPM su un immobile di via Pioda 9 a Lugano, i valori U delle diverse componenti dell’involucro sono i seguenti:

  • Tetto Principale (280 mq) da 0.74 W/mqK esistente a 0.17 W/mqK dopo il risanamento
  • Tetto PT (52 mq) da 0.74 W/mqK esistente a 0.20 W/mqK dopo il risanamento
  • Facciate (555 mq) da 1.79 W/mqK esistente a 0.16 W/mqK dopo il risanamento
  • Finestre (700 mq) da 4 W/mqK esistente a 0.75 W/mqK dopo il risanamento
  • Vetrine (400 mq) da 4 esistente a 0.75 W/mqK dopo il risanamento
  • Più il coefficiente U è piccolo, migliore è la protezione termica.

Durata dei lavori: 5 mesi per la parte superiore e 5 mesi per i piano terra.

Costo ca. CHF/mq SUL 1’150.—